Posvietili sme si na satelitné mestečká. "Uväznenie" systémom?

V posledných rokoch sa v okolí väčších miest rozrastajú, doslova ako huby po daždi, takzvané satelitné mestečká. Nájdete tu všehochuť nehnuteľností od tradičných rodinných domov, cez bytovky s desiatkami bytov, radové zástavby, dvojdomy a pomerne nový mix stavieb s názvom rodinný dom s troma alebo i viacerými bytovými jednotkami.

Kým spravovanie prvých vymenovaných nehnuteľností je pomerne jasné a zrozumiteľné, s tými poslednými je to už ťažšie.

Ani čihi ani hota

V preklade to znamená, že nejde ani rodinný, ale ani o bytový dom. Chýba jasné označenie alebo štatút, ktorý by sme vedeli prideliť týmto stavbám. Keďže pozemkov je málo a stavebný boom i dopyt po novom bývaní - najmä na vidieku, je v dostupnosti veľkých miest obrovský, developeri a architekti musia byť kreatívni. A oni naozaj vedia prekvapiť. Výsledkom ich snahy sú stavby, ktoré lákajú dostupnejšou cenou a benefitmi v podobe pozemku či záhradky. Rovnako však nezaostávajú ani v nevýhodách a háčikoch, ktoré si na prvý, ba ani na druhý pohľad, zväčša nevšimnete.

Dom bez pána

Problémov je hneď niekoľko. Jedným z najdôležitejších je spravovanie takéhoto objektu a zodpovednosť za jeho stav. Kým pri rodinnom dome je majiteľ za všetko uvedené zopovedný sám, v bytovom dome tieto povinnosti na seba preberá takzvaný správca. Keďže v druhom prípade je majiteľov viacero a iba ťažko by sa zorganizovali a všetci dohodli, musia byť jasne nastavené pravidlá, niekto býva poverený správou celého objektu.

Nové projekty a stavby, ktoré nespadajú ani do jednej z uvedených kategórií, to tak majú omnoho zložitejšie. Charakteristické sú tým, že vlastníkov je viac ako jeden alebo dvaja a zároveň príliš málo na to, aby sa ich ujala správcovská spoločnosť. Musia sa teda dohodnúť. Za predpokladu, že máte šťastie na dobrých a rozumných susedov, nemusí to byť veľký problém. Ten nastáva až vtedy, ak čo i len jeden vlastník s čímkoľvek nesúhlasí.

Otázky, ktoré prinášajú konflikty

Ako a z čoho riešiť opravy spoločnej nehnuteľnosti? Ako nastaviť a spravovať fond opráv? Kto bude zodpovedný za komunikáciu s dodávateľmi ohľadom investícií a údržby nehnuteľnosti? Ako nehnuteľnosť poistiť? Ako postupovať voči spoluvlastníkovi, ktorý má dlh voči ostatným vlastníkom?  Kto bude zodpovedný za vyúčtovanie spoločne vynaložených výdavkov? Otázok je priveľa.

Najväčším kameňom úrazu pri takýchto stavbách býva poistenie nehnuteľnosti. Na poistnom trhu momentálne neexistuje produkt, ktorý by umožňoval poistiť takto definované stavby. Mnohí sa mylne domnievajú, že postačí poistiť svoju časť majetku ako byt či rodinný dom, no nie je to tak. A keďže nie je žiaden oficiálny správca, ktorý by to zastrešil, opäť sa musia dohodnúť vlastníci. Poistník celého objektu totiž môže byť len jeden. Ten jeden má právne definovaný vzťah s poisťovňou a je povinný platiť poistné. Stačí však, že jeden z vlastníkov s poistením nesúhlasí alebo svoj príspevok na poistné neplatí a vzniká problém. Rovnako tak sa objavujú ťažkosti aj pri delení poistného plnenia, ktoré právne prináleží len jednému z nich.

Viac ako 50% týchto stavieb má ešte jeden veľký problém, ktorý komplikuje susedské spolunažívanie, a to je existencia len jedného odberného miesta vody. Keďže developerom sa nechce stavať šachty s vodomermi a rozvodmi pre každý pozemok samostatne, a zákon im túto povinnosť neukladá, idú cestou nižších nákladov. Výsledkom je jedna šachta s jedným hlavným vodomerom a ďalšími podružnými. No majiteľ môže byť opäť len jeden. Jeden má zmluvný vzťah s dodávateľom vody a jeden zodpovedá za platby a prípadné nedoplatky. Vcelku nekomfortná situácia, keď sa často z takéhoto suseda nedobrovoľne stáva vyberač poplatkov a niekedy i vymáhač nedoplatkov. Nehovoriac o tom, že kým hlavný vodomer je vo vlastníctve a na zodpovednosť dodávateľa, podružné sú majetkom jednotlivých vlastníkov a tí za ne aj zodpovedajú.

Ako je to možné? Jednoducho. Náš stavebný zákon umožňuje stavbu podobných nehnuteľností a praktickými záležitosťami sa nezaoberá. Rovnako to nezaujíma ani dodávateľov energií a služieb, respektíve developerov, ktorí nehnuteľnosť postavili a predali. Preto je na mieste zložiť pred kúpou podobnej nehnuteľnosti z očí ružovú optiku.