Odborník na trhu s nehnuteľnosťami: "Bývanie v nájme je luxus, ktorý si málokto môže dovoliť."

Chystáte sa investovať do vlastného bývania a chcete vedieť, či je na to teraz ten správny čas? Zaujíma vás, čo všetko ovplyvňuje súčasné ceny nehnuteľností, prípadne ako za tú svoju dostať čo najviac peňazí? Nielen na tieto otázky nám odpovedal konateľ Stavebnej a znaleckej organizácie, s.r.o., Ing. Ján KAREL, PhD., EUR ING.

Dá sa povedať, že ste jednou z mála spoločností, ktorých súčasná situácia a kríza s ňou spojená nepostihla. Nehnuteľnosti sa predávajú ako teplé žemle, ba hovorí sa o ich akútnom nedostatku, a to najmä vo vybraných mestách i lokalitách. Je to pravda?

Spomalenie resp. mierny pokles dopytu po znaleckých posudkoch na nehnuteľnosti sme zaznamenali po zavedení prvých opatrení, zameraných proti šíreniu pandémie COVID-19, no po následnom uvoľnení sa trh opäť „zbláznil“. Výpadok sme rýchlo dobehli a možno aj mierne prekonali, pretože nával práce bol enormný. Treba si však uvedomiť, že znalecké posudky sú potrebné nielen v dobrých časoch. Na znalca sa klienti obracajú pri kúpe nehnuteľnosti (hypotekárne úvery alebo refinancovanie), ale aj pri majetkovoprávnych vyporiadaniach, ako je napríklad dedenie, rozvod a podobne. V tých horších časoch sú to zas exekúcie a dobrovoľné dražby. V súčasnosti sme zaznamenali najmä nárast tzv. „refinancov“, keď si vlastník nehnuteľnosti chce svoj úver zefektívniť / zlacniť, čiže platiť nižšie splátky. V dnešnej situácii je na to vhodná doba, pretože hodnota nehnuteľností rastie a úroky hypotekárnych úverov klesajú snáď na historické minimá, čo je pre refinancovanie ideálny stav. Na druhej strane musím povedať, že hypotekárny trh, čo sa dopytu po nehnuteľnostiach na bývanie týka, sa neznížil. Skôr naopak, zaznamenali sme jeho mierny nárast.

Čo to podľa vás spôsobuje?

Môže to byť spôsobené tým, že sa uvoľnilo viacero nehnuteľností, ktoré boli používané hlavne na krátkodobý prenájom (Airbnb) a tiež mierny pokles cien za nájmy dlhodobé. Ak niekto podniká v tejto oblasti a má viac nehnuteľností, viazaných na platenie hypotekárnych úverov, mohol to byť dôvod ich „predčasného“ odpredaja.

Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach vyvolalo tiež výhodné nízke úročenie hypotekárnych úverov, alebo aj obava zo sprísňovania úverových podmienok (čo keď bude pre mňa úver nedostupný?). Paradoxne, nízke úročenie, ktoré je vnímané pozitívne, má za následok rast cien nehnuteľností. Pretože človek vníma viac výšku splátky (či na to má), ako samotnú cenu nehnuteľnosti. Cena je pre spotrebiteľa negatívne vnímaná predovšetkým z dôvodu, že musí mať prichystaných približne 20% z ceny nehnuteľnosti, keďže banky poskytujú úvery väčšinou iba do výšky zhruba 80% zakladanej nehnuteľnosti. Tento problém sa dá vyriešiť tak, že sa založí ďalšia nehnuteľnosť, napríklad bývanie rodičov. Keď sa hodnota primárnej nehnuteľnosti zvýši aspoň o 20%, úver sa refinancuje a nehnuteľnosť rodičov sa z úveru vypustí. Následne sa každému ľahšie dýcha.

Čo sa týka akútneho nedostatku nehnuteľností na bývanie, najmä v Bratislave a okolí, o tom už čvirikajú aj vrabce na streche. :-)

Vaším odborom je znalecká činnosť. Jej súčasťou ale nie je iba oceňovanie nehnuteľností. Čomu všetkému sa vo svojej práci venujete? Ako sa človek stane odborníkom na určovanie cien nehnuteľností / podnikov? Aké vzdelanie na to potrebuje, čo všetko musí spĺňať?

Ak sa chcete stať znalcom, musíte spĺňať podmienky stanovené zákonom. V skratke, ide o splnenie podmienok, akými sú vzdelanie, prax v danom odbore a zloženie odbornej "ministerskej" skúšky. Čo sa týka odborov, respektíve odvetví, ktoré súvisia s ohodnocovaním majetku a nehnuteľností, je navyše potrebné vyštudovať príslušné postgraduálne štúdium. To je tiež jednou zo zákonných podmienok. Ja som bol Ministerstvom spravodlivosti SR zapísaný ako znalec v odbore Stavebníctvo a v odvetví Odhad hodnoty nehnuteľností. Ohodnocovanie ma však zaujímalo trošku viac, preto som vyštudoval aj postgraduálne štúdium v odbore Ekonómia a manažment.

Na to, aby ste sa mohli stať znalcom v odbore Stavebníctvo, musíte mať ukončené vysokoškolské vzdelanie 2. stupňa (Ing.), na Stavebnej fakulte. Ak chcete byť znalcom v odbore Ekonómia a manažment, musíte mať ukončené vysokoškolské vzdelanie 2. stupňa (Ing., Mgr.) ekonomického smeru. V rámci vysokoškolského štúdia som sa zameral na rôzne odbory, no inžinierske štúdium som ukončil v kombinovanom študijnom odbore Ekonomika a riadenie stavebníctva. Spĺňam teda podmienky vzdelania ako pre odbor Stavebníctvo, tak i pre odbor Ekonómia a manažment. Následne som založil znaleckú organizáciu pod názvom Stavebná a znalecká organizácia, s.r.o.; www.sazo.sk, kde pôsobím ako znalec na ohodnocovanie nehnuteľností a ako osoba zodpovedná za znaleckú činnosť.

Znalecká organizácia musí spĺňať ďalšie zákonné podmienky, napríklad minimálny počet znalcov a ich zloženie z pohľadu odbornosti. Naša znalecká organizácia je zatiaľ zapísaná v odbore Stavebníctvo, odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností a Pozemných stavieb a odbore Ekonomika a riadenie podnikov, odvetvie Oceňovanie a hodnotenie podnikov. Znalecká organizácia zapísaná v odbore Ekonomika a riadenie podnikov, môže prostredníctvom svojich znalcov ohodnocovať celé podniky alebo ich časti, a to najmä nehnuteľnosti, cestné vozidlá, strojové zariadenia a elektrotechnické zariadenia a elektroniku, počítačové programy (softvér) a i.

Dá sa povedať, že sa stotožňujete so všeobecne prevládajúcim názorom odborníkov i realitných maklérov, že vyššie spomínaný trend bude pokračovať? Je nedostatok nehnuteľností na trhu na jednej strane a na strane druhej lacné hypotéky, ktoré sú napriek sprísneným pravidlám stále dostupné, hlavným dôvodom?

S touto logickou úvahou môžem len súhlasiť, no ekonomika + politika či trh je veľmi citlivou oblasťou, takže sa nechajme prekvapiť.

Poďme si trošku priblížiť, ako vzniká znalecký posudok na nehnuteľnosť a čo najviac ovplyvňuje jeho konečnú výšku. Je niečo, čím môže majiteľ zvýšiť cenu svojej nehnuteľnosti? Do čoho sa mu oplatí zainvestovať, aby cena nehnuteľnosti vzrástla?

Vypracovanie znaleckého posudku má svoju postupnosť. Začína sa obhliadkou a zameraním nehnuteľnosti, nasleduje overovanie informácií, ktoré môžu ovplyvniť jej cenu a končí sa vypracovaním samotného posudku. Ten má predpísanú formu a musí obsahovať všetky stanovené náležitosti. Hodnota nehnuteľnosti je ovplyvňovaná rôznymi parametrami, ako je jej výmera, stavebnotechnické riešenie, vek / opotrebenie nehnuteľnosti a jej jednotlivých stavebných konštrukcií. Hodnotu nehnuteľnosti výrazne ovplyvňuje lokalita, veď už len v Bratislave je veľký rozdiel medzi hodnotou bytu v Starom Meste a bytom v Devínskej Novej Vsi, nehovoriac o porovnaní hodnoty rodinných domov v malej obci a vo väčšom meste.

Aby sa hodnota nehnuteľnosti zvýšila, bolo by potrebné ju zrekonštruovať, no treba si dobre zrátať, či sa to „oplatí“. V drahších lokalitách to môže byť výhodné, pretože toto zhodnotenie sa v konečnom dôsledku premietne do predajnej ceny. 

Stáva sa často, že sú ľudia sklamaní z ceny svojej nehnuteľnosti po vašom odbornom ohodnotení? Že si predstavovali viac? V duchu hesla, keď kupujem - chcem to za lacno, no keď predávam - mám pocit, že vlastním Karlštejn.

Pri predaji nehnuteľnosti vstupuje do hry na 90% realitná agentúra, ktorá v princípe túto cenu nastavuje. Ak si nevedia rady, poradia sa so mnou, prípadne nejakým znalcom, takže tu sa veľa prekvapení konať nezvykne. Rozčarovania vznikajú najmä pri rozvodoch, teda pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov „BSM“, a to je už presne o tom, čo spomínate. Je veľmi zaujímavé sledovať názor toho, kto má platiť a toho kto má byť vyplatený. Niekedy má človek pocit, že sa snáď ani nebavíme o tej istej nehnuteľnosti. :-)

V hre sú samozrejme emócie, a tie racionálny úsudok zahmlievajú. Preto je takýto posudok nevyhnutný, hoci nedá sa vyhovieť každému. Ale aj o tom táto práca je.

O Slovákoch sa hovorí, že v porovnaní s inými národmi chceme skôr to, v čom bývame, vlastniť, nie iba dočasne užívať vo forme nájmu. Máte rovnaký názor? A ak áno, čím to môže byť?

Samotný systém bývania je ovplyvňovaný mnohými faktormi. Ekonomikou, mentalitou aj historickým vývojom. Každý „správny chlap“, podľa hesla „postav dom, zasaď strom a sploď syna“ :-), chce mať svoje bývanie, istotu. Byť v nájme je bezstarostné, no platiť celý život nájom a nakoniec nič nevlastniť, je podľa môjho názoru v tejto dobe (výška dôchodkov) takmer nemožné, alebo aspoň frustrujúce. Na Slovensku nemáme vytvorený systém nájomných bytov, ktoré by boli v porovnaní s platením hypotekárneho úveru výhodnejšie, a tu vidím najväčší problém. Ak bývate v nájme a spočítate si, z čoho sa také nájomné skladá, je to určite niečo ako hypotéka + náklady na správu + energie + zisk vlastníka. Tak prečo platiť niekomu inému, keď môžem mať svoje? Ak si to takto pekne zrekapitulujeme, potom zistíme, že nejde ani tak o to stoj čo stoj niečo vlastniť, ale skôr o to, že bývanie v nájme je jednoducho luxus, ktorý si málokto môže dovoliť.

Ak by ste z pohľadu znalca mali poradiť ľuďom, ktorí v súčasnosti chcú investovať svoje úspory do nehnuteľnosti, je teraz ten správny čas alebo treba ešte počkať? Poprípade, ako je to s vhodnou lokalitou takzvanej investičnej nehnuteľnosti? Sú nejaké základné otázky, ktoré by si pred investíciou tohto charakteru mali položiť?

Možností je mnoho, rovnako ako rizík. Ak sa bavíme o investícii, z ktorej chceme mať „bezstarostné“ nájomné, tak tento čas asi nie je práve najvhodnejší. Momentálne nájmy mierne poklesli, no ak sa situácia upokojí, snáď sa dostanú aspoň na pôvodnú úroveň. Pokiaľ je reč o dlhodobej investícii a na nájme až tak nezáleží, je vhodné investovať do novostavieb, prípadne projektov bytov či domov v lokalitách, kde sa predpokladá uspokojivý nárast cien. Taktiež existujú tzv. investičné nehnuteľnosti (apartmány, domy, chaty...), ktoré sú už hybridom biznisu a relaxu. Spôsob využívania je na dohode vlastníka a správcu, kde si presne stanovia, koľko dní v roku bude objekt užívať vlastník na relax a ostatné termíny prenechá na prenajímanie správcom. Na základe tejto dohody vlastník utŕži isté nájomné a takpovediac relaxuje zadarmo. :-)

A teraz jedna otázka od nášho čitateľa. Klient nadobudol byt darovacou zmluvou v roku 2017. Na konci tohto roka, teda v roku 2021 chce nehnuteľnosť predať. Keďže ju nevlastní 5 rokov, musí z predaja zaplatiť daň. On však nevie, akú hodnotu mal jeho byt v čase, keď ho nadobudol, pretože žiadny doklad o jeho cene z roku 2017 nemá. Je možné urobiť znalecký posudok spätne? Z čoho znalec vychádza?

Je bežnou praxou, že sa znalecké posudky vypracúvajú spätne. Určite by som mu poradil, aby si nechal posudok vypracovať, pretože potom nemusí zaplatiť daň z celej sumy, ale iba z rozdielu. Napríklad, hodnota nehnuteľnosti stanovená znaleckým posudkom k dátumu darovania v roku 2017 bola 100 000,- €. Predajná cena dnes je 135 000,- €. Daň a odvody musí klient zaplatiť len z rozdielu, teda zo sumy 35 000,- €. Bez znaleckého posudku by daň a odvody platil z celej sumy, t.j. zo 135 000,- €.

Podklady, z ktorých znalec vychádza, sú v zásade rovnaké, ako pri akomkoľvek inom znaleckom posudku, a to je miestna obhliadka, zameranie atď. Navyše je ešte potrebné poznať stavebnotechnický stav nehnuteľnosti k dátumu darovania. Ak vlastník nemá znalecký posudok z roku, v ktorom k darovaniu došlo, je to trochu ťažšie. Aby bolo možné určiť tzv. trhovú cenu v danom čase, využívame viaceré zdroje. Údaje zo štatistického úradu, z realitných kancelárií i vlastné záznamy.

Stretli ste sa pri svojej práci s nejakou naozaj bizarnou situáciou, alebo veľmi netypickou nehnuteľnosťou?

Bizarné situácie vytvárajú len bizarní ľudia. Nehnuteľnosti sú oproti tomu veľmi jednoduché. Ale samozrejme, človek sa učí celý život a stáva sa, že občas niečo prekvapí. Ako sa hovorí, „nikdy nehovor nikdy“ alebo „už ma nič neprekvapí“...

Podľa vašich slov aj podľa vývoja na trhu s nehnuteľnosťami máte zrejme práce nad hlavu. Navyše pracujete s číslami a hodnotami. Ako relaxujete a čomu sa venujete vo voľnom čase?

Voľný čas sa snažím venovať rodine. A relax? Dobrá masáž, v zime lyže, hlasná hudba v aute medzi obhliadkami. No mám aj celkom fajn bicykel, ktorý na mňa už nejaký čas netrpezlivo čaká. :-)