Hypotekárny špecialista Zdeno Cholvad: "Ak niekto chce kúpiť nehnuteľnosť, nie je dôvod čakať."

V oblasti hypoték pracuje od roku 2007. Najskôr dva roky pôsobil v internetovej banke mBank a od roku 2009 pracuje v Hypo Consulting s.r.o. Tvrdí o sebe, že v danom segmente je skúsený,  a krízami či neustálymi zmenami podmienok na poskytovanie hypoték aj dostatočne ostrieľaný.

Rozprávali sme sa s hypotekárnym špecialistom, Ing. Zdenom Cholvadom

Dlhoročné skúsenosti z neho robia špičku vo svojom odbore, o čom svedčí aj maximálna spokojnosť jeho klientov. Tú považuje za prvoradú, pričom vždy je ochotný im pomôcť, nehľadiac na náročnosť ich finančnej a životnej situácie.

Čím vás fascinuje svet bánk?

Svet bánk a svet financií je veľmi zaujímavá oblasť, ktorá si vyžaduje neustále samoštúdium a rozširovanie vedomostí. Samozrejme, je to sféra, pútavá nielen z pohľadu rodiny, ale tiež kvôli možnostiam, ktoré klientom poskytuje a umožnuje im zabezpečiť si vlastnú strechu nad hlavou.

Aké finančné produkty zastrešujete? Ktorá finančná téma je z pohľadu adekvátnych znalostí a prehľadu najzložitejšia na osvojenie si?

Dlhé roky som sa sústredil predovšetkým na oblasť hypoték a len občas riešil reality. V poslednom období sme v našej spoločnosti rozšírili portfólio služieb a dnes už poskytujeme všetky finančné služby od realít, cez úvery, poistenia životné aj neživotné a taktiež zhodnocovanie – investovanie voľných zdrojov klientov. Kedže podaktoré činnosti, medzi ktoré ja osobne radím životné poistenia a investovanie, si vyžadujú komplexnejšie vedomosti, máme v našej spoločnosti špecialistov, ktorí sú nám nápomocní pri robení správnych rozhodnutí.

Akým spôsobom získavate klientov?

Keď robíte nejakú prácu dlho a najlepšie ako viete, jej výsledkom je spokojnosť klientov. Odporúčania a najmä dobré referencie sú základom dlhodobej úspešnosti.

S akými problémami sa na vás môžu klienti obracať?

Obracajú sa na mňa hlavne preto, pretože vedia, že sú u mňa v dobrých rukách. Ak im niečo odporučím, som presvedčený, že je to pre nich najvhodnejšie riešenie a oni mi dôverujú. Pre mňa žiadny klient nie je vopred stratený a aj keď môže byť problematický (napríklad pre negatívny záznam v úverovom registri), vždy hľadám riešenie. Aj teraz spolupracujem s asistentkou europoslanca, ktorá kupuje nebytový priestor, a je to dosť tvrdý oriešok pre banky. Za svoju prax som pomáhal živnostníkom nastaviť si príjem tak, aby sa po podaní daňového priznania dostali k úveru. Takisto som riešil reality a rôzne kombinácie úverov pre maximálnu spokojnosť klienta.

Čo všetko zahŕňa, respektíve obnáša práca hypotekárneho poradcu?

Ja, ako dobrý hypošpecialista, na úplnom začiatku vypracujem klientovi finančnú analýzu. Následne vyhodnotím jeho možnosti na získanie úveru a v celom procese, v každom jednom kroku, mu v rámci možností pomáham, až po načerpanie úveru. Pri výročí fixácie vyhodnotím existujúcu ponuku, ktorú banka klientovi dala, porovnám ju s konkurenciou, no a pokiaľ je to možné, pomôžem mu získať výhodnejšie podmienky.

Je výhodné požiadať o úver vo vlastnej banke? Poskytujú banky svojim klientom nejaké zvýhodnenia?

Nedá sa jednoznačne povedať či je výhodné žiadať o úver vo vlastnej banke, pretože niektorá vlastných klientov zvýhodňuje, iná nie - či už v rámci retenčných ponúk, alebo pri výročí fixácie. Ale vždy je dobré spolupracovať s nezávislým špecialistom, ktorý porovná bankové ponuky a pomôže klientovi k tým najlepším podmienkam, aké sa dajú získať na trhu úverov, pretože nie je naviazaný na žiadnu banku. Snažím sa byť objektívny a hovorím aj o nedostatkoch bankových produktov, o ktorých zamestnanci banky klientovi veľakrát nepovedia.

Ktoré vekové kategórie najčastejšie žiadajú o hypotekárny úver?

Je za nami najlepšie obdobie poskytovania hypoték, keď si úvery brali silné populačné ročníky. Dnes často finančne zdatní a bonitní klienti kupujú byty na prenájom, alebo si veľa ludí mení menšie byty za väčšie, respektíve za domy. Nedá sa povedať, že u mňa je nejaká veková kategória, ktorá najčastejšie žiada o úver, pretože mám klientov vo veku od  20 do 60 rokov a vždy záleží od bonity a výšky úveru, ktorú klient potrebuje, nie od veku.

Na hypotéku je potrebné sa vopred pripraviť. V čom spočíva táto príprava?

Veľa, hlavne mladých ľudí, žije úplne na hrane, má málo vlastných zdrojov, alebo nemá žiadne. Očakávajú, že na všetko sa dá získať úver, čo , žiaľ, vždy nejde. Samotná príprava spočíva v spojení sa s hypotekárnym špecialistom, získaní informácií o svojich možnostiach a hlavne dopredu si začať šetriť a mať finančnú rezervu.

Aké sú v súčasnosti podmienky na získanie hypotekárneho úveru?

Keď som s úvermi začínal, úroky boli okolo 6 - 8 %. Dnes sa pohybujú na úrovni 1%, a v najvýhodnejších bankách aj pod 1%. Z pohľadu úrokov sú teraz podmienky najvýhodnejšie. Problém ale je, že získať úver je dnes oveľa ťažšie než v minulosti a aj miera financovania býva nižšia. Samotné financovanie má dnes rôzne obmedzenia, čo v minulosti nebolo bežné.

V reklamných spotoch počúvame, ako banky bojujú o klientov a zlacňujú hypotéky. Ale napr. mBank nedávno ohlásila zvýšenie úrokových sadzieb. Je to dobrý krok?

Banky síce bojujú o klienta, ale každá by chcela ideálneho klienta a ideálny úver. To niekedy nejde, pretože ako sa vyvíja spoločnosť, menia sa aj podmienky na trhu s hypotékami. Pandémia Covid-19 spôsobila mnohým rodinám veľké finančné problémy a dostali sa, častokrát nie vlastným zavinením, do problémov.

Aktuálne zvyšovanie úrokov mBank banky je podľa mňa prvý náznak mierneho postupného navýšenia aj v iných bankách, ale ani nemusí byť, ak ju nebude nasledovať konkurencia. A môže to byť len krok tejto banky nesprávnym smerom. Kľudne sa môže stať, že na základe ich ponuky k nim ťažko niekto pôjde žiadať o úver.

Myslíte si, že je výhodnejšie kúpiť nehnuteľnosť teraz, alebo máme radšej počkať, či bývanie (ne)zlacnie?

Už niekoľko rokov sa hovorí o tom, že ceny nehnuteľností sú na Slovensku vysoké, a tak niektorí klienti stále čakajú, že začnú konečne klesať. (A čakajú a čakajú.)

Aj ja si myslím, že ceny sú naozaj vysoké, ale posledné informácie z realitného trhu hovoria, že dochádza skôr ku presunu ľudí z dedín do miest. Okolie miest BA, NR, TT, ZA, KE - teda väčšie krajské mestá - tam ceny nepôjdu dole, ale čím ďalej na vidiek - tam môže dôjst, z dôvodu vyľudnovania, k ich poklesu. Očakávať teda najbližšie roky nejaký výrazný posun cien nehnuteľností smerom nadol je podľa medialne známych informácii skôr nereálne.

Veľa žiadateľov o hypotéku rieši dilemu. Hypotéku poistiť alebo nepoistiť?

Ako rozumne zmýšlajúci človek a hlava rodiny musím jednoznačne povedať, že každý by mal myslieť na zadné kolieska. Úver je záväzok na dlhú dobu a počas tohto obdobia sa môže všeličo stať. Je preto dobré myslieť na poistenie, ktoré je možné uzavrieť cez banku a naviazať ho na úver (čo je drahší variant pre klientov), alebo si dohodnúť individuálne, či už životné, alebo rizikové poistenie (čo je pre klienta výhodnejšie). Je vždy lepšie niečo mať ako nemať, a je to aj rozumné.

Aký je rozdiel, z hľadiska predkladaných dokumentov, medzi hypotékou, pri ktorej zakladáte nehnuteľnosť a hypotékou bez založenia nehnuteľnosti?

Úver bez založenia nehnuteľnosti, alebo spotrebný úver, je podľa mňa často len východisko z núdze a berie sa, napríklad, na dofinancovanie úveru, za ktorý žiadateľ ručí nehnuteľnosťou. Využíva sa tiež na iné účely, spojené s určitou životnou udalosťou, či na rekonštrukciu bývania, ak nechce klient nehnuteľnosť zakladať.Tým, že je na kratšie obdobie (max. 8 rokov), je z pohľadu ekonomiky menej výhodný, pretože úroky sú oveľa vyššie ako pri hypotékach (začínajú od cca 3,9% a priemerný úrok je cca 5 - 8%). Splátka je teda násobne vyššia v porovnaní s hypotékou. Rozdiel v podkladoch, keď sa zakladá a nezakladá nehnuteľnosť, je výlučne v identifikácii nehnuteľnosti. V obidvoch prípadoch sa musí dokladovať identifikácia klientov, žiadosť a bonita (príjem a výdavky), a taktiež dochádza k preverovaniu a schvaľovaniu klientov.

Aký je váš názor na prenos hypotéky? Čo zahŕňa tento proces?

Banky robia v pravidelných intervaloch mediálne nábory nových klientov a počas existencie úveru, prípadne pri výročí fixácie, dávajú rôzne ponuky existujúcim aj novým klientom - tí existujúci sú na tom často horšie. Veľakrát to vyzerá, že si nevážia súčasných klientov, a preto má prenos hypotéky svoje opodstatnenie. Každý klient by mal dostať tie najlepšie podmienky, aké môže získať. Prefinancovanie hypotéky je veľmi jednoduchý a lacný produkt a niekedy, pri čistom prenose do inej banky, netreba ani znalecký posudok. Stačí dôverovať mojmu vedeniu v celom procese. Klientov vediem krok po kroku, a niektoré podklady dokonca vybavujem aj sám. Častokát je najdôležitejšie sa rozhodnúť a ja budem nápomocný každému serióznemu klientovi, ktorý má záujem spolupracovať a využívať moje služby i benefity našej spoločnosti pre získanie čo najnižšej splátky a čo najvyššej úspory pre seba.

Ako zasiahla pandémia koronavírusu hypotekárny trh?

Pandémia koronavírusu značne zasiahla aj hypotekárny trh, pretože veľa ľudí stratilo prácu, mnohé podniky a prevádzky museli byť zatvorené. Na dosť dlhé obdobie prestali banky akceptovať, napríklad, zahraničný príjem a vytvorili si databázy neakceptovateľných profesií, čím táto bonitná skupina úplne vypadla z portfólia na možnosť získať úver. V tomto krízovom období banky často zamietali klientov, ktorým by pred krízou úvery schválili. Takmer každého človeka sa táto doba nejakým spôsobom dotkla. Ľudia museli dodržiavať príkazy a obmedzenia, negatívny vplyv pandémie na bankový trh ešte stále pokračuje.

Aké výhody a prípadné nebezpečenstvá ukrýva odklad splátok?

Odklad splátok úveru neposkytuje takmer žiadne výhody, okrem okamžitej, krátkodobej úspory financií, pretože dnešný odklad dobehne žiadateľa v budúcnosti. Odklad znamená záznam v úverovom registri, čo spôsobí problémy v budúcnosti. Akonáhle je negatívny záznam raz zapísaný, je tam veľmi dlho a ovplyvňuje proces schvaľovania akéhokoľvek bankového produktu.

Čo ak mi banka schválila nižšiu hypotéku, než je cena kupovanej nehnuteľnosti a sama nemám dostatok vlastných zdrojov na jej dofinancovanie?

Dnes je miera financovania úverov s ručením nehnuteľnosťou (ľudovo nazývané aj hypotéky) maximálne 80%, a teda úver je vždy schválený na nižšiu sumu, ako je cena kupovanej nehnuteľnosti. Ja, ako dobrý hypotekárny špecialista, klienta o tejto skutočnosti informujem hneď na začiatku a počas celého procesu ho priebežne oboznamujem s postupom schvaľovania, so schválenou výškou úveru a so schvaľovacím procesom. Pred načerpaním úveru z banky, (banka uvoľnuje zdroje ako posledná), klient potrebuje kúpnu cenu nehnuteľnosti dofinancovať buď iným typom úveru, vlastnými zdrojmi, či doručiť inou nehnuteľnosťou.

Čo sa deje po tom, ako banka prevedie financie z hypotekárneho úveru na účet klienta? Vaša spolupráca sa týmto aktom končí?

Úplným splatením kúpnej ceny nehnuteľnosti a vyčerpaním úveru sa každý automaticky stáva mojím klientom a ja mu naďalej poskytujem všestrannú podporu. Pri výročí fixácie, alebo aj počas medziobdobia, sa na mňa obracajú mnohí, neraz už priatelia, aj s inými otázkami, ktoré prináša život. Či už sa jedná o daľší úver, alebo ak sa rozvádzajú a chcú rozdeliť BSM, alebo pri predaji a kúpe inej nehnuteľnosti. Naša komunikácia a spolupráca sa nekončí vyčerpaním úveru. Mojim klientom poskytujem naďalej maximálnu starostlivosť a ak viem, ihneď im s riešením problému pomôžem. Keď problém, s ktorým sa na mňa obrátili, neviem okamžite vyriešiť, zistím potrebné informácie a pomôžem neskôr.

V akom rozmedzí sa v súčasnosti pohybujú úrokové sadzby hypoték?

Banky momentálne rozdeľujú úroky na dve skupiny: úroky úverov s poistením a úroky úverov bez poistenia. U úverov s poistením začínajú úroky od 0,39%, bez poistenia je to od 0,5%. A kedže úvery sú v mnohých bankách bez spracovateľského poplatku, podmienky sú najvýhodnejšie, aké kedy boli. Odporúčam každému, kto zvažuje riešiť úver, nech ma čo najskôr kontaktuje a spoločne nájdeme  najvýhodnejšie podmienky získania úveru (tie najnižšie úroky nedostane každý).

A na záver, čo poradíte našim čitateľom, ktorí práve teraz zvažujú kúpu prvej, vlastnej nehnuteľnosti?

Ak niekto chce kúpiť nehnuteľnosť, nie je dôvod čakať. Úroky výhodnejšie nebudú, skôr ostanú rovnaké alebo ešte porastú, podmienky na poskytnutie úveru sa len sprísňujú a komplikujú, ceny nehnuteľností v našom okolí neklesnú. Odporučil by som osloviť správneho hypotekárneho špecialistu, aj moje odporúčania a dlhoročné skúsenosti sú predpokladom toho, že naša spolupráca povedie k spokojnosti každého záujemcu o úver. Poslednými slovami je motto: „Spokojný klient je môj cieľ a urobím všetky možné aj nemožné kroky pre dosiahnutie tohto cieľa."